1、地产驱动逻辑转向分析

驱动因素切换判断：此前地产股行情以博弈政策为主，2024年517新政、924政策放松后，城建发展、天宝基建等博弈政策标的，以及具备弹性的标的、出险企业涨势亮眼。但2026年1月以来，这类博弈政策的标的表现相对落后，而基本面稳定、具备产品溢价的标的开始获得市场定价，其中招蛇涨20%+、绿城涨30%，体现出市场从博弈政策向定价基本面的转向。当前市场对地产强政策出台的预期已显著降低，日常交流及路演中，鲜有预期会有重磅地产政策出台，在此背景下，地产股上涨更多源于两大逻辑：一是板块估值处于低位，目前仅地产、白酒等少数板块未明显上涨；二是基本面底部已现，不会再进一步大幅恶化，资金出于比价布局的需求，倾向于选择该板块中基本面尚可的标的，基本面定价的预期开始显现，但尚未形成明确的基本面引导逻辑。此外，三道红线政策的影响已边际递减，2023年后，即便央企踩线仍能正常发债，部分民企处于绿档却无法发债，该政策对企业经营已无实质影响。近期地产股上涨的导火索是三道红线不再要求银行报备的消息，本质是板块估值低位导致易涨难跌，任何边际利好都容易推动行情上涨。

2、地产基本面趋势推演

房价结构与企稳判断：2025年下半年房价单月环比下跌1%-2%，此下跌并非同一房源价格下降，而是成交结构变化导致的被动下拉。以上海为例，当前300万以下低总价房源成交占比达60%，这类房源均价仅三四万，远低于700-800万房源的7-10万、1500-2000万房源的10万以上均价，低总价房源成交占比急速提升直接拉低整体房价均值。同期800-1000万的中产资产虽出现补跌，但这部分房源成交占比仅30%，并非房价下跌的核心驱动因素。从租售比维度看，不同总价段房源租售比差异显著：300万以下房源租售比处于2.2-2.5区间，此区间内刚需群体每月租金与买房后月供利息及部分本金可实现现金流平衡，支撑该价位段房源企稳；800万左右房源租售比约为1.7，1500万以上房源租售比仅1.3，这两类房源租售比仍有下行空间。后续房价企稳节奏偏慢，但振幅会较之前扩大，数据波动性将增强，可能影响市场情绪与资本市场定价，不过行业转向可能快于预期。具体来看，房价企稳大概率要到2026年下半年，待上海5年限售解禁房源集中推出后，这部分房源价格被压制，租售比性价比提升，吸引购房者入场，结构性因素逐步体现，推动房价企稳。

新开工与拿地展望：新开工数据与拿地情况高度相关，拿地到新开工的传导周期已明显拉长。此前拿地后约半年即可进入新开工阶段，但当前受预售条件严苛、监管资金限制、房企需打磨产品提升竞争力等因素影响，亚搏app下载拿地到新开工的周期已延长至3个季度甚至更久，例如2025年一季度拿地的部分项目，到2025年四季度仍未完成开工。拿地数据呈现降幅持续收窄的趋势：2021-2022年拿地规模下滑幅度依次为30%、20%、20%、10%，2025年拿地降幅已收窄至10%左右。基于此，2026年上半年拿地数据大概率维持个位数下滑，全年有望实现正增长；新开工数据受2025年拿地情况影响，降幅也将收窄至10以内。整体来看，2026年下半年到2027年，地产行业基本面数据将得到验证，行业有望进入主升浪阶段；在此之前，行业更多是基于预期转向及数据波动中的利好因素实现估值修复。当前地产股仍有充足的布局时间。

3、地产股投资策略分析

地产股分化逻辑梳理：地产股当前难选优质标的，核心原因是行业具非标属性，需求呈地域化、区域化特征，无法像钢铁、煤炭行业形成胜者为王格局，头部央企市占率仅3%左右，市占率提升空间有限。分析地产股应采用新旧资产置换估值逻辑，不同包袱的房企估值差异显著：优质房企如滨江因无旧库存包袱，PB约1倍；有存量包袱的房企，因市场担忧其减值不充分，PB低至0.2-0.3。新项目净利率区间为6%-15%，平均水平在10%左右，对应估值应为1.1倍PB。若新旧资产对半开，合理估值应在0.5倍PB；随着新资产占比提升、旧库存逐步消化，即使旧资产减值不充分，估值也会向1.1倍PB靠拢。从估值修复弹性看，第一阶段市场优先选基本面相对较好的标的，如招商、华润；第二阶段则是前期被过度悲观定价的低PB标的，其重估空间甚至可实现翻倍，弹性更显著。

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选股框架与阶段判断：选股核心可参考存货与销售额的比值指标，将包含未动工、已动工未取证、已取证未售的存货除以2025年的销售额，该倍数越低的标的，越易甩掉旧包袱，但并非严格线性排序，需结合实际判断。存货拆分需重点关注年份结构，2021年前的旧库存因产品力存在代差，既比二手房价格高，又不如新一代住宅有竞争力，处于尴尬境地，面临持续贬值风险，需优先处理；

而2024-2026年新增的库存，仅是因市场环境不佳暂未降价，后续仍有处理空间，无需过度悲观。选股逻辑应从按城市划分转向按存货年份及产品比价维度判断，部分低等级城市实业资金布局的项目，以制造业思维运营，去化节奏平稳。

地产股投资可分为三个阶段：当前处于第一阶段，应选择基本面较好的标的；第二阶段聚焦低PB标的的重估机会；第三阶段或因房价企稳预期引发泡沫式炒作，可参考日本2002年后房价企稳后地产股上涨5倍的案例。2026年上半年市场仍会依据宏观数据炒作，后续宏观数据对选股的参考性将逐步弱化，核心需关注企业甩包袱的进度。